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华生的博客

东南大学教授、经济学家

 
 
 

日志

 
 

楼市限购令的错误与纠正   

2011-03-05 18:21:07|  分类: 地产观点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市限购令的错误与纠正

华  生

    最近,为了调控楼市的投资投机需求,从北京开始各地纷纷推出了限购令,同时也引起支持和反对的不同反应。楼市调控关乎国计民生的大局,限购令也还在向更多的城市扩展,因此限购令之利弊大有理论清楚的必要。

    应当说最敏感而又最先对限购令作出反击的是生计受到威胁的部分房地产商及其代言人。他们上来就断言房价上涨只是因为政府土地供应不足,因此调控需求是搞错了对象,是要别人为政府的错误代为受过。客观地说,房地产商对限购令的冷嘲热讽既不奇怪,也没太大道理。因为一个巴掌拍不响。供给和需求共同决定价格是经济学的常识。房地产商比谁都更明白,房地产的黄金定律是位置,位置还是位置。而相同位置上的房产是垄断稀缺品,再增加多少新用地也无法完全和城市主城区那些区段的住房竞争。因此,房地产调控在增加供给,特别是大量增加公租房廉租房等保障性住房的同时,抑制投资投机需求应当说是第一次抓到了主题,走对了方向。因此,部分房地产商反对限购令,从出发点到理论依据,都并不靠谱。只是他们言词激烈,又有话语权,很受追逐眼球的媒体青睐而已。

    更多的人批评限购则是从反对户籍歧视和捍卫市场经济的角度提出来的。应当说这类批评就客观、中肯得多。当然也有一些单纯从市场经济普遍原理出发的人,一般地反对政府干预,反对行政手段,似乎搞市场经济政府就不该干预,就不能采用行政手段和在特殊情况下适当限制消费者权利。这样就多少削弱了自己的说服力。特别是大家都知道住宅既是基本消费品,又是投资品,存在着公民权利与财产权利的矛盾与平衡。一般地反对限购和政府干预,又并没有进一步解决问题的办法,只让大家相信市场经济的自身调节能力,这自然就很难得到多数人的认同。

    这样我们就看到不少人都表示了对限购令的支持。他们认为,限购令虽然是一项行政性措施,有一定的副作用,但限购直接压缩了需求,对楼市调控有立竿见影之效,为了遏制房价上升的势头,两害相权取其轻,故在总体上还应当肯定和欢迎。其中最有代表性的是清华大学李稻葵教授“论限购”的万字长文。他搬出了限购的经济学理论,认为“限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药。在目前房地产价格持续攀高的形势下,限购就像给高烧病人的一剂退烧针,有其副作用,但无疑是必需的。”一向快人快语的财经评论人叶檀女士也挺身支持限购在“中国特色的半市场半行政经济”中的作用。李稻葵教授是我尊敬的同行和朋友,和叶檀女士春节前也才刚握过手,但事涉大是大非,所以恐怕还得明辨。

    首先我们应当肯定,限购令的出发点是限制住宅的投资投机需求,方向是正确的,这也是楼市调控以来开始切入正题的积极一步。同时,调控必须适合国情,可以采取多种经济包括行政手段,不必作茧自缚,这也不错。但是,做一件方向正确的事情并不是说可以不择手段、不计代价,特别是在明明存在很多更好选择情况下,非要采取这种与改革的方向完全相反、副作用极大而又只有一时表面功效的办法,那就属于弊大于利,得不偿失,实在只是楼市调控的下下策,应当立即叫停,而代之以更行之有效的经济手段和更公平的制度设计。

限购令的主要问题其实并不是因为它属于行政手段,而在于它是非颠倒,率先打击了它本来应当优先服务的对象,从而加剧了垄断歧视和分配不公。城市化本来就是农村人口转向城市、边远中小城镇人口向沿海和发达大城市移居的过程。因此,各国在城市化的加速转型期,优先要考虑和满足的,并不是原先已经在城市中安居就业的居民,而是外来移居人口。这才是城市化本来的真正含义。因为正是农村人口的城市化带来了城市建设用地扩张的可能,正是移居人口的就业带来了城市的税收和繁荣。所以,许多成功转型的国家在这个过程中的楼市调控无论是用行政手段还是经济手段,倾斜的恰恰是移居城市的新就业者,而“歧视”的则是城市中已经有住房的居民。但我们的限购令正好相反,它保护城市户籍居民已有住房的人还可以再买房(所谓2+1,甚至N+1),对无房的弱势移居就业者则实行严格的歧视,如要求一年乃至5年的就业纳税证明等。这种既无效率又无公平的限购令,显然违反了任何在优先满足基本需求的约束条件下分配稀缺资源的经济学原理。而且这里对错的区分并不是对外来人口限购5年时间太长、1年2年就合理,因为对弱势移居者的任何歧视,都不过是五十步与一百步的差别。

     有人说,大城市已经人满为患,甚至已超过资源和人口承载能力,所以必须限制外来人口。这个上上下下很有市场、貌似有力的论据其实根本站不住脚,而且恰恰反映了造成当今中国畸形城市化的傲慢与偏见之根源。首先,且不说这个不断更改的“极限能力”到底有多少科学性,就是一个城市真正人满为患,劳动人口自给有余,首先是应当拒绝外来人口的就业。现在我们的大城市,没有外地人既无法生存(没有人扫地做饭、陪医清污、送货保安)也无法发展(没有人做城市中到处是工地的建筑和装修、也没有了包括媒体在内各新兴领域中堪称中坚力量的北漂、海漂等)。因此,离不开外来人口的就业又否定别人的权利,是自相矛盾的虚伪。不少西方发达国家,基于本国人民利益优先的原则限制外国移民,对外国人就业有严格限制,这即便在民主法治国家确也无可非议。但一旦市场确有难以替代的需要且批准了外国人合法就业,法律上就允许就业满几年的外国人申请移民和国籍。现在,中国大城市中工作就业8年10年的本国公民都不能申请户籍,本国户籍门槛比发达国家的国籍还高,这是极为荒唐的现象。

    其二,换个角度看,中国搞了世界上最严格的城市户籍管理制度,但我们并没避免大城市人口不断膨胀。可见户籍制度只是在计划经济时代控制人口流动的有效工具,在要素普遍流动的市场经济中早已过时和失效,负面作用与日俱增。但限购令不是削除和弱化现行户籍制度的不合理反而进一步强化其作用,这是它受到广泛批评的主要原因。

    其三,其实真正导致大城市过度膨胀的,不是城市不可或缺的外来包括所谓低端服务人口(没有不同层次劳动就业的城市还是城市,还能运转吗?),而是大工程、大项目、大机关在大城市的过度集中。真要担心人口资源承载能力,分散一些大投资、大项目、大机关,就业离开了,大城市的无论高端低端的人口自然会跟着分流。世界上很多发达国家的政府机关都不在特大城市,许多世界著名大学和跨国公司的总部甚至都在小城镇,于己于国两利,就是这个道理。我们现在不去反思自己造成而且还在不断加码的投资和机构的过度集中,反过来一面开出高价吸引所谓高端人才,一面公然歧视自己不可或缺的普通外来就业人口,这是思维逻辑的颠倒和混乱。其实,连开发商都知道,大都市飞奔的房价恰恰是被巨额的基础设施投资堆出来的。记得还在奥运筹办初期北京楼市还很平淡时,一次与潘石屹、张欣夫妇见面(后者是我在英国剑桥大学的校友和近邻),小潘当时就预言,在如此规划的巨额交通和基础设施投资下,北京房价想不涨都难。

     现在讲经济调结构转型成了时尚。但许多人并不明白,身处城市化发展历史阶段,中国当今最大的经济社会结构转型是城市化的转型。没有这个转型,其它的一切结构调整和转型都是空中楼阁和枝尾末节。在人均4000美元的时候,世界上一般国家的城市化率是60%,而我们减去没有住房的以农民工为主体的所谓流动人口,户籍城市化率仅为34%。面对从土地城市化向人口城市化转型的这个十二五乃至更长时期的主题和中国社会的主要矛盾,限购令竟然还要开历史的倒车,这实在是错到姥姥家去了。

    限购令的另一个特点是保护存量、只动增量。这似乎与我们1980年代双轨制增量改革有相似之处,其实则大大不然。中国改革的成功经验是保护和封闭计划存量,发展市场增量,使市场力量不断变大,最后取计划存量而代之。但限购令是保护和发展存量,限制增量。它对居民现有住房,无论多少套,一概不闻不问,很多还继续开绿灯,相反对外来移民这个代表城市化发展方向的增量下手严加控制,这与中国增量改革的经验正好是背道而驰。

    有人说,限购令是有点不分青红皂白、不太讲理,但终究是控制了新增需求,使房地产市场开始降温,积极作用不可否认。其实限购令代价很大,效果成疑,后遗症严重。首先,限购令出台前,限购预期刺激人们抢红灯买房,导致成交非正常激增;限购后市场一时冷清,但限购总不能无限期持续,一旦楼市平稳,限购取消,市场势必会有反弹和井喷。其次,大城市被限购了,投资投机需求迅速向未限购的城郊卫星城镇和中小城市转移。远郊城镇和中小城市自住需求有限,一旦将来投资投机需求撤走,房价泡沫危害将会更加持久、惨重。最后,限购令实行后,市场的普遍反应是成交急剧下降,中介下岗歇业、价格却依然坚挺观望。其原因是限购令只能暂时冻结部分需求,但并不能触动和扩大存量房的供给。最后的成效还要看都有既得利益的政府特别是地方政府和开发商,谁能扛过谁,其代价是民众的自住需求被误伤、经济的不确定性和城市化进程受阻。国民经济健康发展真正需要的楼市其实是相反的情况,即房地产市场价格下跌、成交上升、购销两旺,这样既可有效消化房价泡沫,又可促进经济成长和城市化发展。限购令达不到需要的效果,主要还是药方开错了。

   前面我们说了,抑制住房的投资投机需求,方向是对的。但要药到病除,关键是要对症下药。所有投资投机无非全都冲着一个目的,就是盈利赚钱。因此,只要使囤房投资投机和抢占社会有限资源、超前消费的大宅豪宅无钱可赚、负担上升,投资投机需求自然不攻自破。其实这也是成功地实现了城市化转型、避免了中等收入陷阱的日本、韩国等人口资源秉赋和我们相同的一些国家采取的共同办法。结果,他们在大量农村人口移居城市的转型阶段既迅速稳妥的实现了移居人口的安居,又有效控制了城市化加速期的房价上升,值得我们认真借鉴。其中许多成功而又成熟的做法经验,我将专文去介绍。

    因此,说限购令是常规手段用尽后没有办法的办法,其实真是大谬不然。我们这些年来楼市调控之所以始终不见效,主要还是因为自己三心二意,调调放放,反反复复。在房价10年上升10倍(须知股市10年只涨了0.5倍)的巨大赚钱效应下,各路资金蜂拥而至。我们的调控又总是隔靴搔痒、步调不一。最后实在控制不住局面,就干脆来个蛮不讲理的“限购令”。其实借鉴别人的经验、结合中国的情况,取消限购令,又能使投资投机需求无缝可钻、知难而退的经济手段很多,这里关键是要有正确的机制设计。

    首先,第一条就是要取缔中国特色的阴阳合同。现在阴阳合同在全国满天飞,连国家统计局二手房统计都无从着手,因为网签数据也不可靠。阴阳合同盛行是对法治的嘲弄,而且使投资房产获利惊人、纳税极少。取缔阴阳合同的办法其实很简单,根本不用各地政府费力费时调整各种难免争议的住宅指导价,只要要求所有二手房合同必须在交易大厅公示三天,任何买家都可用比公示的合同出价高一点成交,任何一个卖家就再也不敢签假合同了。有效实施了这一条,投资投机成本就大幅上升,投资需求必降。其它情况不变,财政增收,房价下跌,于国于民有百利无一弊。

    其次是大幅降低房屋交易税和首套房房贷利息。房屋交易税极易转嫁,所以有的国家干脆不向卖方征收。降低交易税有利楼市活跃,方便居民换房,并不刺激投资,有利于购房者。购买首套自住房者是应当被大力鼓励的对象,他们安居乐业,于家于国都有利。现在银行纷纷借机取消首套房利息优惠、提高房贷首付,这种调控完全是搞错了方向。首套自住房购买者,无论有否户籍,只要有工作,就应当享受税收和利息优惠。自住房需求旺盛,可以加速实现城市化转型,又是推动建筑业乃至几十个相关产业繁荣兴旺的大好事,值得政策大力鼓励倾斜。

    其三是征收累进的房产交易所得税。这是各国成功经验的套数,而且屡试不爽。因各个房子的来源和购买成本不同,赚的钱多少相差甚远,因此很难向买房方转嫁。所得税收一重,靠炒房囤房赚钱的人就傻眼了。中国已经有20%的房产交易比例所得税,过去偷懒,改按交易额1%征收,还给各种减免便利,只要一严格征收,效果自不相同。累进税一时来不及修改,可恢复原个人住宅暂停征收的土地增值税,其中规定获利200%以上,税率即达60%。只要对持有多套房的人拿出这个法宝,不等实行,只要放出风去,不用说那些囤了几十套房的贪官或富豪,就是一般投资买房的人,谁也坐不住了,市场上拥有多套房子的人必然排队去卖。累进所得税和限购不同,既压需求,又促供给,房价自然会下跌,而需要购买自住房的人正好低价买入。这样和限购令相反,政策尚未实行,我们就会迎来房价下跌、成交火爆、建筑相关产业繁荣的时代。我们对摆在明面上躲避不得的多套房、大户型和豪宅别墅征起所得税来犹犹豫豫、羞羞答答,相反对人们可以很方便随身携带入境的所谓高档消费品却课以重税,这实在是让人百思不得其解。

    累进的高额所得税的另一个好处,是逼迫投机资金转为投资。现在人们购买房地产主要是囤房等待以后涨价赚钱,这种博差价的心理在本质上实属投机。所得税一重靠房子涨价后赚差价的意义大降,只能出卖或出租,这样就增加了出售房或出租房的供给。有人担心如果这样做,大量的资金被挤出房地产,垄断行业又不够开放,只会去冲击社会其它薄弱环节。其实,现在所谓垄断性的银行、保险、电信、石油企业都已上市。这种上市把股卖给个人,在西方就被称为私有化。况且现在大盘股价钱都还不贵,市盈率也不高,谁都可以投资分享当股东。我们不能站在大资本的立场,一讲行业开放就非要自己个人或家族控制。试想就算一般较富裕的老百姓能买得起房子的那点钱,谁也不够自己开家银行、开个电信或石油公司。我们现在全国性的银行和保险企业也有几家民营控股的,只不过是让几位已经全国知名的富豪更富了一圈而已,于民众和小资本并无关系。因此,更接近真实的情况会是:只有靠占着土地房产这种不可再生资源躺着也赚钱的好日子没有了,社会资本才会冒着风险到实体经济中去赚取辛苦钱。

    最后是开征住房保有税。这个新税种是向财产征税,要经过人大立法,取信于民,功效长远。这件事不可草率造次。而且不必担心立法过程较长,统一思想费事。其实只要立法启动,实实在在有这个意向,马上就会对房地产市场产生巨大前瞻性影响。中国这些年来实际建房不少,到处都是工地。人均住房面积增加了一倍有余,但房子建的太大,别墅建的太多,结果总平米建了很多,但套数不够,形成刚性缺口。几年前政府大力提倡了一阵70-90平米的房子,结果市场不听话,开发商规避办法多,搞了一阵不了了之。住房保有税就不同了。我们有的人均GDP是我们许多倍的邻国,人家是真富裕了,还搞住房保有税的累进制,小户型普通住宅税率低,其它各类超标住宅,住房保有税马上成倍往上翻。结果是政府一言不发,开发商自然抢着建普通小户型住宅。因为市场上只有这种户型最受欢迎。所以住房保有税不怕慢,就怕站,更怕乱干。因为乱干由于名不正、言不顺,照顾太多既得利益,出手不能不特温柔,结果反而让投资囤房者吃了定心丸。其实磨刀不误砍柴功,立个好税,要管很多代的。

    以上意见并不是什么新思路。别人的成功经验里就有,我去年在中国楼市专题研究报告中也一一论述过。只是现今愿意静下心来研究问题的人太少,能给领导汇报的也多是顺耳话,导致我们的决策信息环境欠佳,决策当然就容易出错。想起10年前即2001年中,当时国务院也出台了一个文件,要用国有股减持去补充社保基金,出发点和目标应当说都非常之好。但国有股用市价优先特权减持,破坏了市场的公平性,损害了流通股股东的利益。所以我冒昧写了两篇文章,一篇题目是“漫漫熊市的信号”,说好事也不能蛮干、乱干,否则同样误国伤民。另一篇题目是“有错就改”,说这样原则性的错误不是要不要改,而是非改不可,这届政府不改,下届政府也得改。结果没想到后来政府果然倾听民意,从善如流,废止了国有股强行市价减持,反过来启动了股权分置改革,赢来了中国资本市场的大发展。我想今天楼市限购令的情况与当年的国有股减持补充社保基金大同小异,都是出发点很好,目标定的也很正确,但手段和方法完全错了。坦率地说,错到这个份上的政策显然也属于兔子的尾巴长不了。这个话听起来也许逆耳,但仍属拳拳之心,希望有关方面还是能有错就改,改了就好,而且并不会丢面子,威信反而会更高。

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