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华生的博客

东南大学教授、经济学家

 
 
 

日志

 
 

楼市调控制度缺陷城镇化并非涨价借口  

2010-04-07 14:17:00|  分类: 地产观点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市调控制度缺陷城镇化并非涨价借口

——访经济学家华生

2010年3月27日《中国证券报》  

   如何破题高房价?经济学家华生本周在接受中国证券报记者专访时表示,城镇化并非房价上涨的借口。目前房地产市场“市盈率”即房价收入比过高源于供需严重失衡,存在重大制度性缺陷,这一制度延续将进一步推高房价,建议下决心进行楼市制度大变革,改变治标不治本,治标也常搞错方向的调控政策。

 

中国证券报:不少人质疑房地产是否能继续作为经济支柱产业,认为高房价正在拖经济增长的后腿,您怎么看待高房价和经济复苏的关系?

华生:目前的中国房地产市场很像股权分置改革前的股市,存在重大制度缺陷。是理顺我国收入分配矛盾、解决民生问题的重大障碍。高房价抑制了内需的进一步扩大,挤压了消费需求的扩张。

  首先需要扭转的是对房地产行业认识偏差。“房地产行业是支柱产业”的说法并不准确——在19至20世纪,美国工业化、城市化发展的高峰期,提出的三大支柱产业是汽车、钢铁和建筑业,并没有说房地产业。建筑业才是消耗大量钢材、水泥、化工材料,带动十多个相关行业和创造大量就业的支柱产业,但建筑行业的利润现在却很薄。房地产行业主要的作用在于策划、销售,这一过程并不带动什么相关产业,也谈不上是国民经济的支柱产业。现在中国却获得了超额的利润。

  将房地产作为支柱产业的整体认识和制度安排偏差,导致了房地产行业的暴利,形成了房地产行业动不得的思维,牵制调控手段的施展。现在需要正本清源,让房地产业落地归位。其实,不仅中高端商品房,通过建造廉租房、保障房特别是几亿农民的安居房更能有效促进建筑业成长,带动整个国民经济的发展。

 

中国证券报:目前抑制房地产的政策是否找对了方向,房地产调控的命门在那里?

华生:我认为目前房地产调控的方向基本上不太对。比如现在总喜欢要追求利润的商业银行去调控楼市,这就象非要狗逮耗子,只能是隔靴搔痒。再比如最近谈论比较多的央企退出房地产行业问题。房子永远不会因为卖房子的人减少而降价,造房子、卖房子的企业少了,供给减少,竞争弱化,中长期只会进一步推高房价。不错,央企在两会后第二天争地王是不识时务,但匆忙强令退出更是一步昏招:以后房价涨了人家说你是做表面文章;房价跌了人家骂你是掩护央企先撤退。

  这些招数都并非房地产行业主要问题所在,房地产最重要的问题在于供求两方均存在重大制度缺陷和政策失误,使供求严重失衡。

  供给方面的缺陷是城市化高速发展时期,住宅用地供给主要针对户籍人口需求,没有将大批进入城市的农民需求考虑在内。

  从中央决策来看,进入城市工作的农村人口难以落户城镇,在占用城市用地的同时依然保有农村的耕地和宅基地,农村闲置土地未能有效释放。中央为了保证耕地红线,严格控制城市建设用地的扩大,住宅用地又是仅作为其中一小部分必然紧缺。换句话说,我国畸形的城镇化过程导致了城市建设用地严重不足。

   从地方政府角度来看,土地与地方财政收入紧密联系,通过垄断土地、经营土地,而不是税收来取得主要收入。垄断的结果是地方政府尽可能让土地收益最大化,扭曲了地方政府行为和调控决心。

   从企业行为看,由于中国的土地增值税名不符实,流于形式。在地价不断上涨的背景下,房地产企业普遍囤地发财,而用行政办法去治理自然效果很差。这样就进一步加剧了供给的紧张。

   如果从需求角度考虑这一问题,则会发现我国的现行制度和政策本质上过于鼓励投资投机和奢华需求。即使是所谓“收紧”二套房贷,相较其他国家二套房贷政策依然宽松。国外成熟市场购买第二套住房基本上难以从银行贷款,比如英国房贷基本按照你的年收入来计算贷款额度,因此依收入的倍数贷款购买第一套住房后,购买第二套房是很难再贷款的。

   此外,参照美国市场,像前期海南购房团那样短期买卖炒楼收益适用个人所得税,炒房所得近40%均需纳税。但在我国楼市中,动辄数十万几百万的净利润不纳或很少纳税。相比之下,工薪从月所得2000元人民币开始起征,税率快速累进,10万以上税率即升至45%。劳薪税率比炒房所得高几倍几十倍是收入分配的极度不公平。扭曲的税收实质上变相鼓励投机投资需求,所以应该大幅度提高和严格执行对房产投资和投机所得的税率。

   另一制度缺陷就是长期争而未决的物业税问题,房产保有环节没有任何成本,实际上是鼓励房屋闲置和超前改善型乃至奢华型需求。

   显然,在目前严格控制供给而又扩张刺激需求的制度安排下,房价泡沫必然吹大。

 

中国证券报:城镇化必然推高房价似乎成为共识,您怎么看?目前的政策如果延续,房地产市场将如何表现?

华生:什么是城镇化?城镇化指的是农民转化为市民的过程,但是我们看到中国城市里的房子都不是给农民盖的,绝大部分由城市居民消化,所以目前房价上涨和城镇化没有必然关系。

   历史经验来看,这一进程也并不一定拉高房价。大量农民进城后,正常城镇化过程中城市规模必然扩张,在初期进入城市的农村人口主要需求的是基础保障需求的低端住房,而非高价格房屋,不会引起房价上涨,在城镇化完成后改善型需求强烈才会引起价格波动。日本和美国的房地产市场泡沫都是在城镇化早已完成后才出现的。

   从目前的房地产政策轨迹来看,前面提到供给和需求的制度设计分别存在重大缺陷,推动房价上升是必然结果,所谓收紧政策只能短期缓和一下市场矛盾。

   但是房地产泡沫不抑制,必然有破灭的一天,将对金融体系造成巨大冲击。眼下,一些城市的房价收入比达到了20倍以上,远远超出5~7倍的正常水平。楼市现在已经和当年的股市一样,成为全球的价格高地。有人还在喊价格合理。房地产“市盈率”太高,破灭会造成巨大金融风险,拖累国民经济。看看美国的次贷风险,就是由房地产泡沫破灭引发的次贷危机。这也是中国目前面临的一个巨大的不确定性。房地产市场泡沫如果破灭,影响的将绝不仅仅是股市。购房人、房地产企业大量使用银行贷款,地方政府融资平台的巨额贷款也全是靠用土地作抵押,金融系统已经和房地产紧密相连。房地产最后出现问题必将打击整个金融系统和国民经济,这次席卷全球的金融危机已经充分揭示了这里孕育的巨大风险。

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