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华生的博客

东南大学教授、经济学家

 
 
 

日志

 
 

高房价与城市化的畸形  

2010-03-09 09:16:00|  分类: 地产观点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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高房价与城市化的畸形

做客新浪《两会静距离》

2010年3月4日 

主持人权静:华生老师。谈到2009年房价上涨的时候,我们经常会听到一个说法,中国在进入一个城镇化的大的历史洪流当中,未来可能有几亿的人口要从农村涌向城市,这一点好象也是开发商认为房价不会降的一个重要理由之一,所以我抛出去一个网友最关心的问题,房价降不下来,是不是因为很多人要到城市,有大量刚性需求有关?

华生:我觉得没有多大关系。

 

主持人权静:为什么?

华生:因为很简单,现在我们城市里面建造的所有这些房子,几乎没有一套是给农民工和农民工家属建造的。城市化在世界上有定义,就是农民进城变成城市居民。如果我们现在建造所有房子都不是给农民工和他家属建的,我们物价上涨跟城市化就没有关系。现在房价上涨跟我们城市化走的畸形道路有关系。中国现在在这个问题上,很多观点并不正确。我们现在的房价上涨,特别是近几年房价上涨和城市化,和农民变成市民没有关系。

 

主持人权静:看来两位老师观点不太相同。无论如何,城镇化和房价的关系,我们都不能一概而论,可能分短期、长期,还有具体的情况来分析。这里有一个现象,刚才两位嘉宾共同认可的,就是我国城市化当中直接存在很多问题,某种程度上是一个比较畸形的城市化。接下来我想听您给我们讲讲中国的城市化、城镇化,畸形在哪里?背后制度性原因有哪些?

华生:因为现在大家讲高房价,从长期来说房价会不会涨,我想这个问题不用回答,肯定会涨。所有东西都会涨,有通货膨胀嘛。现在大家讲高房价并不是在这个意义上,就好象说股市将来肯定会涨,但并不是每个人都能在股市赚钱,因为涨是长期的过程,包括其中也会有跌的阶段。现在包括老百姓不满意的并不是房价从长期趋势会涨,核心是你的收入的增长跟房价的增长是不是保持一个适当的比例。现在所谓的高房价,是收入的增长和房价的增长失去应有的比例,出现一定房地产的泡沫,一般人根本买不起。比如说城镇化,大量人进了城市,是不是就造成房价的上升?我看也未必,还要看城市规模扩大的更大。如果农民进城以后,有很多人进城以后,城市土地规模、住宅数量增加比人口规模增加更快,房价也可能下跌。所以现在关于房价上涨的这些理由,我看基本上不太能成立。最根本的还是因为我们说的城市化走了一个畸形的道路。这个畸形道路可以从几个方面说,首先和主要的,就是1、我们城市化是封闭性的,基本为户籍人口服务的城市化。包括大家都看了《蜗居》,里面主要是讲外来人口的住房和房价问题。其实还讽刺了有户籍人口的人。他说人家有户籍人口的人结婚的时候,娘家送一套,婆家送一套。我估计能这样送的也不是一般城里人,不是富人,就是拆迁补偿户。我们的城市化第一最主要的畸形就是只为户籍人口服务,不为外来人口,包括农民进城的人口,不为这些人服务,这样就走向自我循环的道路。因为我们很多城市,一般来说外来人口要占1/3,有的城市占一半,像深圳这样的城市,外来人口是大多数,把大多数人或者把一半的人,1/3人排除在外,这时候城市化道路就非常的不一样了,基本上不考虑这些人,因为这些人不在你的服务范围之内,你不给他提供相关的任何设施,这样我们的城市建设有了钱以后搞大广场,搞大马路,搞大办公室,搞各种各样的形象工程,不是没有土地,土地很多,盖了那么多大广场,搞了那么多大马路,搞了那么多开发区,看看我们这十年来城市土地的扩张是惊人的,如果这些土地把外来人口都考虑在内,如果多盖住宅楼的话,那么现在房价不是今天的房价,肯定要降低一大截,所以问题出在你的基本定位就不对,只为户籍人口服务,不为外来人口服务,也不为城市化服务。城市化就是有不断的外来人口来,所以这是最主要的畸形。当然还有其他方面的。

 

主持人权静:您刚才讲的过程当中,网友也问了这样一个问题,其实所有的商品房没有规定你有没有户籍,只要有钱就可以买。这里面户籍因素起到什么作用?

华生:起到非常大的作用就是城市政府不考虑外来人口的住房,供给严重不足。比如说就没有压力去建公租房和廉租房,低收入人口,农民进城基本都是低收入,如果不考虑他们的话,就不会考虑为他们建立相应的房屋,包括经济适用房的标准就会大大的降低,你在用土地的时候,比如你是再搞一个大广场,再搞一个大购物中心,还是赶快再建一大批住房,这个时候你的考虑你的规划全都不一样。所以,刚才网友的问题很直观,也很能说明问题,商品房是不分户籍都可以买,为什么房价这么高?实际上市场经济中这个问题比较简单,任何一个东西价格高了,一定是供给不足,需求过旺,价格要下来不是控制需求就是增加供给,以前我说过我们现在房价为什么这么高,是因为我们现在出台的政策基本上没有从正面解决问题。正面解决问题,第一要增加供给,现在商品房价格为什么这么高,是因为城市供给的土地太少,因为地方政府没有积极性和动力去增加住宅用地供给,他们不用考虑所有外来人口,包括农民工家属,以及其他的外来人口,没有考虑这个需要。如果必须考虑这个需要,就会大量的增加土地的供给,大量的修建住宅楼,这时候房价怎么会涨呢。我们城市面积增加了好几倍,如果你的住房面积也是相应的或者更多的增加,增加了供给,价格一定要下来,黄金这么贵的东西,供给增加到一定程度了,发现新的金矿,价格也要下跌,何况住房。交通改善了,房子的区位也是有可替代性的。现在大家要的是在上班方便的地方有房子住,并不是都非要住在市中心。所以根本的问题,为什么说跟户籍人口有关系,就是说没有考虑外来人口也是需要住房的,因此它在划拨土地的时候,在解决土地问题的时候,可能宁可搞了一些大广场、大建筑、大气派的东西,搞了那么多开发区,不会考虑我们要再增加一倍的土地供给。任何一个城市房价再高,明天说我们把其他项目、土地都给腾出来,大量的增加住宅土地供给,这个消息一宣布,房价马上就跌了。但我看到今天报上的一个消息是说,北京的一个很核心的城区,决定又要拿30平方公里搞技术和总部园区。可见高房价并不是这些人关心的主要问题。从需求方面来说问题同样巨大,现在的财政税收制度实际上都是有利于投机投资炒房的。现在总喜欢要商业银行去调控楼市,就象要狗逮耗子,只能是隔靴搔痒,而且必然是有一搭没一搭的。所以我们现在问题是没有直接去调节供给和需求,然后想要这个商品的价格下来,这可能吗?大家没有信心原因也就在这个地方。政府有没有这个决心和动力,是不是直接的在供给和需求方面做点文章,不要做大文章,房价就会下跌。

 

主持人权静:其实两位嘉宾的论述都把讨论的焦点指向了当前我们广大大众最关心的问题,就是进城农民工最低住房需求如何得到保障。刚才华生老师的论述相信也给地方政府出了一道难题,我们知道农民工是流动人口,无法界定是否长期留在这个城市,地方政府调控的时候都面临如何从土地出让金增加GDP收入和如何保障民生需求两者之间艰难的平衡,如果提供大量土地保障外来农民工人口住房需求的话,这些人首先是不是归你本地来管,可能地方政府不一定有那么高的积极性。再一个拿出那么多的资源来,如何保证这些资源能得到有效的认可,这可能也是一个问题。

华生:对这一点,什么人应该纳入你的保障范围,这个问题不成其为问题,很简单标准就是就业。现在大家一讲农民工,其实还包括其他外来就业人口,什么人应该保障,什么人不应该保障,应该纳入规划范围,国际上已经有很约定俗成的办法,如果你在这儿稳定就业,你就应该被保障。为什么呢?你已经在这儿就业了,说明这个城市需要你。比如你工作了两年,工作了三年。大家知道世界上入国籍,只要在这儿稳定工作几年就可以申请国籍。我在英国生活很多年,英国一般不接受移民,但是法律规定,如果这个国家需要你工作,给了你这个工作岗位满四年,你就可以申请英国的永久移民和英国的国籍。英国的国籍尚且如此,我们北京呢?我们上海呢?我们的城市呢?工作四年能够给一个北京市民的户籍吗,你的规划把他考虑进来了吗,所以这不是问题,就业是最主要的,某种意义上也是唯一的标准。就是说你让他就业了,就是你需要他,你需要他,你就应该把他的住房考虑进来,你的福利保障就应该把他包括进来。

 

主持人权静:这个环节我们没有过多时间去讨论,希望两位能够给出我一个简短的结论,我们探讨到最后发现问题核心在于户籍制度这一点,刚才我们看到在互动平台上,网友很多讨论也是围绕着在住房整个体系当中户籍应该发挥什么样的作用展开的,最后请两位给我一个结论,你们心目中的户籍制度未来应该是什么样的发展方向?

主持人权静:落户的标准,像华生老师说的是就业,您认可吗?

华生:我觉得这一年多来政策有一个很大的进步,过去只是讲新农村建设,现在开始强调城镇化,同时中央文件也提出中小城镇可以放宽户籍

 

主持人权静:以上就是我们第一个环节,我们着重讨论了城镇化是不是推高房价上涨的理由。接下来我们把话题向更加深入的延展,其实现在讨论城镇化的时候需要把问题分成大中城市和小的城镇,这可能是城镇化里面一个比较重要的概念,就是一个不同的规模带来的一定问题。接下来我也想跟两位继续探讨,在城镇化过程当中,我们如何处理一线城市发展和二、三线城市以及中小城市发展之间的关系,未来可能十年或者五年的政策应该怎么样去调整?

主持人权静:华生老师对这个问题有什么样的看法?

华生:我觉得陈淮老师讲的大方向我赞成,但是在重点上我跟他有一些差异。因为您的问题是关于大城市和中小城镇的发展问题,过去说大、中、小要综合,要统筹发展,这个方向肯定是对的,现在问题是,人往什么地方走,不是完全由政府可以决定的。从历史上看,城市形成既有政府规划,同时也有市场作用,特别是现在我们是社会主义市场经济,市场要发挥配置资源的主体作用,同时包括配置人力资源的基础作用,大家到沿海城市、大城市来,是因为那儿有就业,不能在有就业的地方不让他安居,非让他到没有就业的地方安居,违反了市场规律,最后也是行不通的。我们主观上去说中小城镇挺好的,但真想有更多的人去中小城市去发展,就要改变我们现在这样的资源配置方法。你一方面把所有最好的经济财政资源、文化教育体育资源、所有的好事统统放在一线大城市,一面又想要人们离开,那可能吗?我们看到,西方很多重要会议、重大活动赛事、重要机关总部都在小地方、小城市、或卫星城镇,那样才真有可能大中小协调发展。在中小城市发展问题上,包括政府决策思想,还有现在讨论的,我觉得大有深究的必要,还不是像现在说的这么简单。

 

主持人权静:看来陈淮老师对于两会上如果提案或者建议的话,还是希望我们房地产行业能够发展的更加壮大,能够适应不同的调控政策。

华生:我先接着陈淮老师讲的,我完全赞成他刚才的观点,房地产商希望政策不要变动,要稳定,这不符合现在中国人民的利益,因为大家现在觉得房价太高,现在就是要出台政策。谁变化快?我觉得房地产价格变得太快,楼市价格变化这么快也没打招呼,年初的时候这么低,肯定是一个政策,一个月就涨百分之几十,涨这么快的时候,政策还是原来的老政策,就不是与时俱进了。如果我提一个建议的话,我觉得最根本的,第一要分清楚房地产业作为国民经济的支柱产业,在未来20、30年地位是肯定的,但房地产业真要大发展,前提是房价必须跟收入在一个合理的比例上,高房价会毁掉房地产业。房价高了以后没有成交,房地产业就不成其为支柱产业了。支柱产业是你的量要大,你对国民经济拉动要大,而高房价是阻碍它的发展,这一点跟股市一样。过去我们股市规模很小,市盈率很高,对国民经济不起什么作用,现在市盈率大幅度下降,规模扩大了10倍,现在对国民经济作用就大了。楼市也是一样,要打掉高房价=房地产支柱产业这样完全错误的观念。如果我提提案的话就是增加供给,调控需求,房价一定下来,如果不围绕这个做文章,在其他地方做文章,那是隔靴搔痒,起不了大作用。

 

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