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华生的博客

东南大学教授、经济学家

 
 
 

日志

 
 

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2010-04-18 12:32:00|  分类: 地产观点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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题当中都有一大堆经济学。至于土地价格的问题不在于招拍挂,而在于地方政府对土地的垄断,垄断者就是要让它的收益达到最大化,收益达到最大化经常不是供应最大数量的土地,因为土地数量供应太多了,土地价格就会下降。最好是控制一个适量的土地,使得土地乘以价格等于最大,这是我们在教科书上学来的。   所以在中央政府这一面,首先在整体上卡住了土地供给的盘子。地方政府这儿又在土地上切了一大刀,使得住宅用地的供给严重地受限。比如说北京的房价很高,但最近还说西三环西四环要拿出30平方公里来建一个开发区、科技园。我们知道住宅用地之占所有建设用地的大概是四分之一左右,用多大的土地用于住宅完全在地方政府。地方政府企业化表现在,一方面我们看到建设用地用低价,甚至是廉价去吸引外来投资,提供工业用地,这也是建设用地,同时用高价去拍卖,作为住宅用地和商业用地,这是完全符合一个经济人的假定的,它谋求利益怎么最大化。为什么用低价去出让工业用地呢?是为了以后的税收收入。而住宅用地是一次性卖完的,他就用有限适量的土地供应来达到最佳收入,这是在地方政府这一块。   再下面是房地产企业,房地产企业普遍在囤地,应该说也是一个合理的行为。因为土地价格在上涨,我们并没有强有力的控制措施,有的只是行政做法。房地产商一般都是比较神通广大的,否则他拿不到土地。因此,对于已经神通广大的这些人,一定是跟地方政府建立了良好关系的人,让政府再去检查他们,剥夺他们已经到手的天文数字的利润,这显然基本上是不太可能的。所以在住宅的问题实际上不是建造的问题,而是土地供给的问题。而且我们这儿有一个特别大的思想上的混乱,就是说房地产业是国民经济的支柱产业,实际上在我看来房地产根本不是什么支柱产业,房地产业主要是设计推销,是属于第三产业当中的一个分支,它对国民经济没有什么拉动作用。真正对国民经济有拉动作用的是建筑业,因为建筑业要消耗大量的钢铁、水泥、化工产品,诸如此类,它拉动了国民经济的十多个产业。所以我们看到在20世纪西方工业化过程当中,从来都是把建筑业作为国民经济的支柱产业。我们这儿实际上是体制的一种扭曲和变形,让房地产偷天换日,抢走了建筑业的支柱地位,搞得我们的建筑投入不足,质量很差,是微利的,房地产业是暴利的,尽管房地产商他们不愿意承认。   我们的需求也是有问题的。讲需求是我们自己不太欢迎的地方。但是应该说中国人对房地产的需求是被过度地刺激和夸大了。对于中国这样一个人均可耕地面积比较少的国家,我们的人均可耕地跟韩国差不多,比日本好不到哪儿,因为我们的大山、沙漠太多,但是我们城市户籍人口住房的条件已经达到甚至超过那些人均收入是我们十倍、二十倍的国家的水平。这个当然是跟我们的整个税收制度有关。因为我们的税收制度实际上是刺激对房地产需求的,包括刺激对房地产的投资和投机的需求。我讲过了,你如果是靠劳动挣钱,一年挣了几十万以后,你那个税率是很高的,我们的边际税率是45%。一个人如果你一年挣了一百多万,你准备把45%拿去交税,但是如果你投资房产的话,你基本上可以不纳税,我们的税率规定是20%的房产交易个人所得税。但是各地都有变通,而且是合法的变通,北京市的规定是说这20%太难征了,因此干脆用1%代替吧,按照销售额的1%代征。土地增值税我们从来就没有征。保有房屋也是不用纳税的,而且我们征税的标的也不是真正的标的。这是外国人炒作的中国人一个题材。中国人有一个大本事,造假确实是比较严重,所以我们的房地产购销合同绝大多数都是阴阳合同。就是你用一个很低的价格签约,按照这个来收税,全国都在这么做,但是很奇怪我们的税收部门没有人发现。所以我们实际的成交价跟我们在网上签约的价格一般来说要高一倍以上,高档房的价格更是高5倍、10倍。   所以这样就使得房地产成为投机和投资最好的渠道,就是你基本上不用纳税。至于那些交易税,那不是按照所得来的,交易税我们反而是过高,因为它阻碍了普通居民去频繁地换住房。多换房子本来是一件好事,孩子要上学了,家里面有了病人了,工作单位变了,需要调剂一个地方,所以交易税应该是大大降低的,但这正是我们的问题。我一直讲我们的整个税收制度对劳动太苛刻了,对资本是太宽松了。所以人家说中国确实是资本的天堂,就是说我们的税收制度是严重歧视性的。   由于在供给方面的严重不足和需求方面的刺激和扩张,所以造成了房地产市场、房价的泡沫在不断地积聚。这一点我觉得是没有什么疑问的。如果是相当于股市上的市盈率,在房地产市场上就是房价和收入比,或者是房价和租金比,我们中国都是世界上最高的地方,是世界的高地。所以房地产如果再不下决心进行调控的话,不但是老百姓不满的问题,一定孕育着巨大的金融风险。因为现在包括地方政府的融资平台统统都是靠土地去抵押换出大量的贷款,所以房地产的问题不仅是土地的问题,还是金融问题。中国的房地产泡沫要遏制,当然它会影响太多的既得利益,从中央政府来说,除了保增长的考虑以外,也许没有太多既得利益,但是有信息上的障碍,观点是非常地不统一,所以需要我们在座的同学好好学经济学,将来到这些政府部门去提供一些更有价值的观点。对这个问题的判断,滥竽充数的观点太多。对于地方政府来说,它是一个很大的既得利益者,更不要说对于房地产商。在需求方面的调整,也会涉及到巨大利益关系的调控。有多套房的人,

房价调控与发展方式转变 2010年4月6日   本文根据华生教授2010年4月6日在《经济观察报》和上投摩根在中国人民大学主办的论坛“从两会看中国”上的发言整理而成。   大家晚上好,非常高兴能到人民大学来跟同学们交流。因为这一次《经济观察报》出的题目是从两会看中国,两会上最热点的一个话题就是房价,而且两会的议论对房价后来的调控也产生了重大的影响,尽管产生的影响在我来看方向上可能是有误导的,因为在座的相信大多数是学习经济学的,学习经济学最关键的是从身边的,我们每天发生的现实当中去独立地找出它的本质的关系。流行的观点包括媒体上的,两会的,包括政府的,未必是正确的。   就房价而言,大家知道是两会上代表委员们谈论最多的,当然可以理解,大多数代表委员不是专家,所以说外行话的很多,但是确实反映了一个什么东西呢?反映了房价已经成为全民关注的一个焦点。我们知道北京市为了避免房价问题被炒作,本来北京预定拍卖的几块地,专门推迟到两会后去拍卖,两会之后拍卖又出现了几个地王。而且都是被中央国企下面的企业拿走了,所以接着又引起一个连锁反应,就是有关方面受到批评,急急忙忙做出决定,要求78家非主业的中央企业退出房地产,媒体上也有很多报道和评论、炒作,我不知道大家怎么看这个事情,在我来看这个基本的方向是完全错误的。   如果今天是课堂我就会先让同学来回答这个问题。因为任何一个商品永远不会因为制造商品的人多了,会使价格上升。把78家企业赶出去,不让他们造房子,房价不会因为这个下降,如果真要下降我们学经济学的就可以全部回家了。但是为什么大家会相信这个反经济学的逻辑,要赶盖房子的人走呢?包括我们媒体上大家都在讨伐央企,说它退得还不够彻底,诸如此类。   为什么会认为一部分企业,如央企全部都退出去,对房地产降温有好处,为什么会产生这样的看法?可能是因为比如说产生了地王,其实没有央企,也有别人做地王。不错,产生了地王以后至少一段时期当中对市场心理会产生一定的作用。但是如果从这个角度,学经济学的同学马上会问一个问题,这个影响太小了,还不如明天地铁通了,它的推动比产生一个地王的推动大得多,这样是不是意味着我们下面就不能再修地铁了呢?或者说新的基础设施、新的道路、所有交通的改善都会提高土地以及房产的价值,这样是不是这些都应该停下来,让交通变得特别困难,所以房价就很低,我们就很高兴?   我提这样的问题,因为这样的东西打开报纸,打开电视大家都在谈论,认为这些是对的,但是经济学告诉我们,他们显然都是错的。盖房子只是这个当中的一个环节。学经济学的简单道理就是供给和需求。有一句话说你要教给一个鹦鹉说供给和需求,鹦鹉就成了半个经济学家。现在房地产之所以是这样一个情况,房价之所以居高不下,越调控越上,最主要的确实是在供给和需求两个方面,都出现了很大的问题。从供给方面来说,首先还不是别人,是中央政府。因为我们知道我们的土地供应是严格按照计划供给的,为了保住18万亩土地红线,土地首先是国家有计划分配给各个省市,各个地方。我们这个计划的制定本身就存在严重的问题。这个严重的问题是跟我们现在畸形的城市化是有关系的。本来城市化就是农民进城,农民进城不会造成土地供应的紧张。我相信在座有一些人在农村待过,我在农村干过很多年。中国农民平均每人占的宅基地是两百平米,一家三四口人就占一亩多地。而在城里如果住在十层楼上,除以十,一家才占十平米,而在农村他占了一亩多地,就是六百多平米。农民进城应该节省出大量的土地,土地供应应该是非常宽裕的。但是我们走了畸形的城市化道路,就是将近一亿六千万农民工进了城,再加上他们的家属还有两三亿,他们离开农村但是没有离开土地,他们没有能够在城市落户,所以他们同时还占住了在农村的宅基地和承包地,甚至我们号召要建材下乡,让他们在离开的地方进一步盖房子。   这样由于农民进了城,一亿多人到了城里面,但是他们在农村的土地不能够释放,为了要保护、保持耕地,就要控制城市建设用地的供给,这样就使得我们整个的土地供给处在一个非常紧张的状态里面。我们整体的城市土地的供给,没有能够适应我们这个城市化进展,其原因是跟我们这个特殊的畸形的城市化道路有关。以至总理到地铁站去慰问建筑工人的时候发现他慰问的全是农民,因为我们的建筑工人全都是农民,不是工人。这是我们现在特殊的现象,一百年前农民进城是工人阶级的先驱,一百年以后他们再来就成了农民工,所以这是我们土地供给紧缺的第一个根源。   第二道是地方政府,这是大家关注比较多的,待会儿我还会讲这个问题,地方政府因为所有的土地必须经过地方政府收储以后进行拍卖。但现在对招拍挂的批评也是不对的,没有招拍挂之前谁有关系就可以拿到土地,招拍挂至少像我们高考入学制度一样。高考制度有无数的问题,但是它最起码提供了一个公平竞争的环境,招拍挂也是这样。如果房改改掉了招拍挂,实际上为腐败敞开了大门。因为土地价格的招拍挂只是实现土地的价格,不会给土地增加一个额外的价格。包括我发现有人提出来了,说是应该把好的土地跟比如去建保障房的土地搭配起来,这样不一定是价高的人得土地。这个我们学经济学的人都知道,经济学上把这个叫搭配销售,紧俏的物资跟人家不要的东西搭起来卖,这在经济学上是缺乏效率的,初级教科书上都有。   所以实际上我们讨论的任何一个问房价调控与发展方式转变

有奢华的住房的人很多,这都会涉及到一大堆利益关系的调整。   我从房地产这个地方说起,实际上是想说一个更大的题目,我们说从两会看中国就可以看出来,楼市问题是中国的一大焦点,以至于内行和外行都在谈论它。从两会上来看,大家可以注意到它的一大特点,你可以看一看列举出来的房价、教育、医疗、社会保障、户籍、拆迁等等,绝大部分是社会问题,所以我有一个观点,中国经过三十年的改革开放之后,原来的经济改革的动力和对外开放的动力都已经衰竭,没有什么推动它的力量。中国改革进入一个新的阶段,从经济改革进入社会改革。当然我们今天不能展开。   我想说的就是两会在这所有题目下面的一个主题是改变经济发展方式,所以我想讲的真正题目也是改变经济发展的方式。转变经济发展方式也好,调整经济结构也好,都不是今天提出来的,都提了五年、十年,甚至更长的时间,实际上大家要问的是为什么没有调整过来?尽管我们不断地变换口号,从调经济增长方式,然后到调整经济结构,然后再到改变经济发展方式,现在正在制定十二五规划,可能再发明出一个新的口号来,但是我想内容都是一样的。   我想说的就是我们要改变经济发展方式,不知道大家想过没有,要改变一个方式,你就得知道现在是什么方式,然后你才知道往什么地方改。我们现在的经济发展方式是什么?我不知道有多少同学考虑过这个问题。我们现在的经济发展方式,我的观点用一句话来概括,就是强势政府主导的经济发展方式,这是中国经济发展方式的一个显著的特征。就是我们的政府在这个当中起了非常大的作用,其中包括非常大的积极作用,包括地方政府。我们的地方竞争对于推动中国经济的高速发展应该说是功不可没。但是,它同时也带来了巨大的问题。要改变经济发展方式,核心是什么呢?就是要改变政府的职能,我觉得我们两会讨论了半天,如果把这个给放过了,你什么也改变不了,因为你这个发展方式就是政府主导性的发展方式,你不改变政府的职能,你这个方式肯定改不了,再过十年还是这个方式,而且我们看到两会以后这个方式还有加强的迹象。现在通过应对经济危机,通过经营城市,我们政府越学越聪明,导致了他们对经济主导的能力更强了,地方政府建立那么多融资平台,一个省、一个市都提出上万亿的投资计划,他们是雄心勃勃地要把中国经济向前推进,但是肯定有一条,按照这样发展,发展方式是转变不了的。因为政府越来越企业化,特别是地方政府企业化,这不可能转变发展方式,只会强化我们原有的经济发展方式。所以我今天也不想展开来,我就把这个问题提出来。如果我们真正要去思考一些问题的话,对现在报纸上,包括文件当中流行的说法,要用我们从书本上每天学到的经济学的知识加以分析评判,才能真正发现问题,这样我们分析问题和解决问题的能力也才能不断提高。

2010年4月6日

 

   本文根据华生教授2010年4月6日在《经济观察报》和上投摩根在中国人民大学主办的论坛“从两会看中国”上的发言整理而成。房价调控与发展方式转变 2010年4月6日   本文根据华生教授2010年4月6日在《经济观察报》和上投摩根在中国人民大学主办的论坛“从两会看中国”上的发言整理而成。   大家晚上好,非常高兴能到人民大学来跟同学们交流。因为这一次《经济观察报》出的题目是从两会看中国,两会上最热点的一个话题就是房价,而且两会的议论对房价后来的调控也产生了重大的影响,尽管产生的影响在我来看方向上可能是有误导的,因为在座的相信大多数是学习经济学的,学习经济学最关键的是从身边的,我们每天发生的现实当中去独立地找出它的本质的关系。流行的观点包括媒体上的,两会的,包括政府的,未必是正确的。   就房价而言,大家知道是两会上代表委员们谈论最多的,当然可以理解,大多数代表委员不是专家,所以说外行话的很多,但是确实反映了一个什么东西呢?反映了房价已经成为全民关注的一个焦点。我们知道北京市为了避免房价问题被炒作,本来北京预定拍卖的几块地,专门推迟到两会后去拍卖,两会之后拍卖又出现了几个地王。而且都是被中央国企下面的企业拿走了,所以接着又引起一个连锁反应,就是有关方面受到批评,急急忙忙做出决定,要求78家非主业的中央企业退出房地产,媒体上也有很多报道和评论、炒作,我不知道大家怎么看这个事情,在我来看这个基本的方向是完全错误的。   如果今天是课堂我就会先让同学来回答这个问题。因为任何一个商品永远不会因为制造商品的人多了,会使价格上升。把78家企业赶出去,不让他们造房子,房价不会因为这个下降,如果真要下降我们学经济学的就可以全部回家了。但是为什么大家会相信这个反经济学的逻辑,要赶盖房子的人走呢?包括我们媒体上大家都在讨伐央企,说它退得还不够彻底,诸如此类。   为什么会认为一部分企业,如央企全部都退出去,对房地产降温有好处,为什么会产生这样的看法?可能是因为比如说产生了地王,其实没有央企,也有别人做地王。不错,产生了地王以后至少一段时期当中对市场心理会产生一定的作用。但是如果从这个角度,学经济学的同学马上会问一个问题,这个影响太小了,还不如明天地铁通了,它的推动比产生一个地王的推动大得多,这样是不是意味着我们下面就不能再修地铁了呢?或者说新的基础设施、新的道路、所有交通的改善都会提高土地以及房产的价值,这样是不是这些都应该停下来,让交通变得特别困难,所以房价就很低,我们就很高兴?   我提这样的问题,因为这样的东西打开报纸,打开电视大家都在谈论,认为这些是对的,但是经济学告诉我们,他们显然都是错的。盖房子只是这个当中的一个环节。学经济学的简单道理就是供给和需求。有一句话说你要教给一个鹦鹉说供给和需求,鹦鹉就成了半个经济学家。现在房地产之所以是这样一个情况,房价之所以居高不下,越调控越上,最主要的确实是在供给和需求两个方面,都出现了很大的问题。从供给方面来说,首先还不是别人,是中央政府。因为我们知道我们的土地供应是严格按照计划供给的,为了保住18万亩土地红线,土地首先是国家有计划分配给各个省市,各个地方。我们这个计划的制定本身就存在严重的问题。这个严重的问题是跟我们现在畸形的城市化是有关系的。本来城市化就是农民进城,农民进城不会造成土地供应的紧张。我相信在座有一些人在农村待过,我在农村干过很多年。中国农民平均每人占的宅基地是两百平米,一家三四口人就占一亩多地。而在城里如果住在十层楼上,除以十,一家才占十平米,而在农村他占了一亩多地,就是六百多平米。农民进城应该节省出大量的土地,土地供应应该是非常宽裕的。但是我们走了畸形的城市化道路,就是将近一亿六千万农民工进了城,再加上他们的家属还有两三亿,他们离开农村但是没有离开土地,他们没有能够在城市落户,所以他们同时还占住了在农村的宅基地和承包地,甚至我们号召要建材下乡,让他们在离开的地方进一步盖房子。   这样由于农民进了城,一亿多人到了城里面,但是他们在农村的土地不能够释放,为了要保护、保持耕地,就要控制城市建设用地的供给,这样就使得我们整个的土地供给处在一个非常紧张的状态里面。我们整体的城市土地的供给,没有能够适应我们这个城市化进展,其原因是跟我们这个特殊的畸形的城市化道路有关。以至总理到地铁站去慰问建筑工人的时候发现他慰问的全是农民,因为我们的建筑工人全都是农民,不是工人。这是我们现在特殊的现象,一百年前农民进城是工人阶级的先驱,一百年以后他们再来就成了农民工,所以这是我们土地供给紧缺的第一个根源。   第二道是地方政府,这是大家关注比较多的,待会儿我还会讲这个问题,地方政府因为所有的土地必须经过地方政府收储以后进行拍卖。但现在对招拍挂的批评也是不对的,没有招拍挂之前谁有关系就可以拿到土地,招拍挂至少像我们高考入学制度一样。高考制度有无数的问题,但是它最起码提供了一个公平竞争的环境,招拍挂也是这样。如果房改改掉了招拍挂,实际上为腐败敞开了大门。因为土地价格的招拍挂只是实现土地的价格,不会给土地增加一个额外的价格。包括我发现有人提出来了,说是应该把好的土地跟比如去建保障房的土地搭配起来,这样不一定是价高的人得土地。这个我们学经济学的人都知道,经济学上把这个叫搭配销售,紧俏的物资跟人家不要的东西搭起来卖,这在经济学上是缺乏效率的,初级教科书上都有。   所以实际上我们讨论的任何一个问
   大家晚上好,非常高兴能到人民大学来跟同学们交流。因为这一次《经济观察报》出的题目是从两会看中国,两会上最热点的一个话题就是房价,而且两会的议论对房价后来的调控也产生了重大的影响,尽管产生的影响在我来看方向上可能是有误导的,因为在座的相信大多数是学习经济学的,学习经济学最关键的是从身边的,我们每天发生的现实当中去独立地找出它的本质的关系。流行的观点包括媒体上的,两会的,包括政府的,未必是正确的。
   就房价而言,大家知道是两会上代表委员们谈论最多的,当然可以理解,大多数代表委员不是专家,所以说外行话的很多,但是确实反映了一个什么东西呢?反映了房价已经成为全民关注的一个焦点。我们知道北京市为了避免房价问题被炒作,本来北京预定拍卖的几块地,专门推迟到两会后去拍卖,两会之后拍卖又出现了几个地王。而且都是被中央国企下面的企业拿走了,所以接着又引起一个连锁反应,就是有关方面受到批评,急急忙忙做出决定,要求78家非主业的中央企业退出房地产,媒体上也有很多报道和评论、炒作,我不知道大家怎么看这个事情,在我来看这个基本的方向是完全错误的。
   如果今天是课堂我就会先让同学来回答这个问题。因为任何一个商品永远不会因为制造商品的人多了,会使价格上升。把78家企业赶出去,不让他们造房子,房价不会因为这个下降,如果真要下降我们学经济学的就可以全部回家了。但是为什么大家会相信这个反经济学的逻辑,要赶盖房子的人走呢?包括我们媒体上大家都在讨伐央企,说它退得还不够彻底,诸如此类。题当中都有一大堆经济学。至于土地价格的问题不在于招拍挂,而在于地方政府对土地的垄断,垄断者就是要让它的收益达到最大化,收益达到最大化经常不是供应最大数量的土地,因为土地数量供应太多了,土地价格就会下降。最好是控制一个适量的土地,使得土地乘以价格等于最大,这是我们在教科书上学来的。   所以在中央政府这一面,首先在整体上卡住了土地供给的盘子。地方政府这儿又在土地上切了一大刀,使得住宅用地的供给严重地受限。比如说北京的房价很高,但最近还说西三环西四环要拿出30平方公里来建一个开发区、科技园。我们知道住宅用地之占所有建设用地的大概是四分之一左右,用多大的土地用于住宅完全在地方政府。地方政府企业化表现在,一方面我们看到建设用地用低价,甚至是廉价去吸引外来投资,提供工业用地,这也是建设用地,同时用高价去拍卖,作为住宅用地和商业用地,这是完全符合一个经济人的假定的,它谋求利益怎么最大化。为什么用低价去出让工业用地呢?是为了以后的税收收入。而住宅用地是一次性卖完的,他就用有限适量的土地供应来达到最佳收入,这是在地方政府这一块。   再下面是房地产企业,房地产企业普遍在囤地,应该说也是一个合理的行为。因为土地价格在上涨,我们并没有强有力的控制措施,有的只是行政做法。房地产商一般都是比较神通广大的,否则他拿不到土地。因此,对于已经神通广大的这些人,一定是跟地方政府建立了良好关系的人,让政府再去检查他们,剥夺他们已经到手的天文数字的利润,这显然基本上是不太可能的。所以在住宅的问题实际上不是建造的问题,而是土地供给的问题。而且我们这儿有一个特别大的思想上的混乱,就是说房地产业是国民经济的支柱产业,实际上在我看来房地产根本不是什么支柱产业,房地产业主要是设计推销,是属于第三产业当中的一个分支,它对国民经济没有什么拉动作用。真正对国民经济有拉动作用的是建筑业,因为建筑业要消耗大量的钢铁、水泥、化工产品,诸如此类,它拉动了国民经济的十多个产业。所以我们看到在20世纪西方工业化过程当中,从来都是把建筑业作为国民经济的支柱产业。我们这儿实际上是体制的一种扭曲和变形,让房地产偷天换日,抢走了建筑业的支柱地位,搞得我们的建筑投入不足,质量很差,是微利的,房地产业是暴利的,尽管房地产商他们不愿意承认。   我们的需求也是有问题的。讲需求是我们自己不太欢迎的地方。但是应该说中国人对房地产的需求是被过度地刺激和夸大了。对于中国这样一个人均可耕地面积比较少的国家,我们的人均可耕地跟韩国差不多,比日本好不到哪儿,因为我们的大山、沙漠太多,但是我们城市户籍人口住房的条件已经达到甚至超过那些人均收入是我们十倍、二十倍的国家的水平。这个当然是跟我们的整个税收制度有关。因为我们的税收制度实际上是刺激对房地产需求的,包括刺激对房地产的投资和投机的需求。我讲过了,你如果是靠劳动挣钱,一年挣了几十万以后,你那个税率是很高的,我们的边际税率是45%。一个人如果你一年挣了一百多万,你准备把45%拿去交税,但是如果你投资房产的话,你基本上可以不纳税,我们的税率规定是20%的房产交易个人所得税。但是各地都有变通,而且是合法的变通,北京市的规定是说这20%太难征了,因此干脆用1%代替吧,按照销售额的1%代征。土地增值税我们从来就没有征。保有房屋也是不用纳税的,而且我们征税的标的也不是真正的标的。这是外国人炒作的中国人一个题材。中国人有一个大本事,造假确实是比较严重,所以我们的房地产购销合同绝大多数都是阴阳合同。就是你用一个很低的价格签约,按照这个来收税,全国都在这么做,但是很奇怪我们的税收部门没有人发现。所以我们实际的成交价跟我们在网上签约的价格一般来说要高一倍以上,高档房的价格更是高5倍、10倍。   所以这样就使得房地产成为投机和投资最好的渠道,就是你基本上不用纳税。至于那些交易税,那不是按照所得来的,交易税我们反而是过高,因为它阻碍了普通居民去频繁地换住房。多换房子本来是一件好事,孩子要上学了,家里面有了病人了,工作单位变了,需要调剂一个地方,所以交易税应该是大大降低的,但这正是我们的问题。我一直讲我们的整个税收制度对劳动太苛刻了,对资本是太宽松了。所以人家说中国确实是资本的天堂,就是说我们的税收制度是严重歧视性的。   由于在供给方面的严重不足和需求方面的刺激和扩张,所以造成了房地产市场、房价的泡沫在不断地积聚。这一点我觉得是没有什么疑问的。如果是相当于股市上的市盈率,在房地产市场上就是房价和收入比,或者是房价和租金比,我们中国都是世界上最高的地方,是世界的高地。所以房地产如果再不下决心进行调控的话,不但是老百姓不满的问题,一定孕育着巨大的金融风险。因为现在包括地方政府的融资平台统统都是靠土地去抵押换出大量的贷款,所以房地产的问题不仅是土地的问题,还是金融问题。中国的房地产泡沫要遏制,当然它会影响太多的既得利益,从中央政府来说,除了保增长的考虑以外,也许没有太多既得利益,但是有信息上的障碍,观点是非常地不统一,所以需要我们在座的同学好好学经济学,将来到这些政府部门去提供一些更有价值的观点。对这个问题的判断,滥竽充数的观点太多。对于地方政府来说,它是一个很大的既得利益者,更不要说对于房地产商。在需求方面的调整,也会涉及到巨大利益关系的调控。有多套房的人,
   为什么会认为一部分企业,如央企全部都退出去,对房地产降温有好处,为什么会产生这样的看法?可能是因为比如说产生了地王,其实没有央企,也有别人做地王。不错,产生了地王以后至少一段时期当中对市场心理会产生一定的作用。但是如果从这个角度,学经济学的同学马上会问一个问题,这个影响太小了,还不如明天地铁通了,它的推动比产生一个地王的推动大得多,这样是不是意味着我们下面就不能再修地铁了呢?或者说新的基础设施、新的道路、所有交通的改善都会提高土地以及房产的价值,这样是不是这些都应该停下来,让交通变得特别困难,所以房价就很低,我们就很高兴?

   我提这样的问题,因为这样的东西打开报纸,打开电视大家都在谈论,认为这些是对的,但是经济学告诉我们,他们显然都是错的。盖房子只是这个当中的一个环节。学经济学的简单道理就是供给和需求。有一句话说你要教给一个鹦鹉说供给和需求,鹦鹉就成了半个经济学家。现在房地产之所以是这样一个情况,房价之所以居高不下,越调控越上,最主要的确实是在供给和需求两个方面,都出现了很大的问题。从供给方面来说,首先还不是别人,是中央政府。因为我们知道我们的土地供应是严格按照计划供给的,为了保住18万亩土地红线,土地首先是国家有计划分配给各个省市,各个地方。我们这个计划的制定本身就存在严重的问题。这个严重的问题是跟我们现在畸形的城市化是有关系的。本来城市化就是农民进城,农民进城不会造成土地供应的紧张。我相信在座有一些人在农村待过,我在农村干过很多年。中国农民平均每人占的宅基地是两百平米,一家三四口人就占一亩多地。而在城里如果住在十层楼上,除以十,一家才占十平米,而在农村他占了一亩多地,就是六百多平米。农民进城应该节省出大量的土地,土地供应应该是非常宽裕的。但是我们走了畸形的城市化道路,就是将近一亿六千万农民工进了城,再加上他们的家属还有两三亿,他们离开农村但是没有离开土地,他们没有能够在城市落户,所以他们同时还占住了在农村的宅基地和承包地,甚至我们号召要建材下乡,让他们在离开的地方进一步盖房子。
   这样由于农民进了城,一亿多人到了城里面,但是他们在农村的土地不能够释放,为了要保护、保持耕地,就要控制城市建设用地的供给,这样就使得我们整个的土地供给处在一个非常紧张的状态里面。我们整体的城市土地的供给,没有能够适应我们这个城市化进展,其原因是跟我们这个特殊的畸形的城市化道路有关。以至总理到地铁站去慰问建筑工人的时候发现他慰问的全是农民,因为我们的建筑工人全都是农民,不是工人。这是我们现在特殊的现象,一百年前农民进城是工人阶级的先驱,一百年以后他们再来就成了农民工,所以这是我们土地供给紧缺的第一个根源。题当中都有一大堆经济学。至于土地价格的问题不在于招拍挂,而在于地方政府对土地的垄断,垄断者就是要让它的收益达到最大化,收益达到最大化经常不是供应最大数量的土地,因为土地数量供应太多了,土地价格就会下降。最好是控制一个适量的土地,使得土地乘以价格等于最大,这是我们在教科书上学来的。   所以在中央政府这一面,首先在整体上卡住了土地供给的盘子。地方政府这儿又在土地上切了一大刀,使得住宅用地的供给严重地受限。比如说北京的房价很高,但最近还说西三环西四环要拿出30平方公里来建一个开发区、科技园。我们知道住宅用地之占所有建设用地的大概是四分之一左右,用多大的土地用于住宅完全在地方政府。地方政府企业化表现在,一方面我们看到建设用地用低价,甚至是廉价去吸引外来投资,提供工业用地,这也是建设用地,同时用高价去拍卖,作为住宅用地和商业用地,这是完全符合一个经济人的假定的,它谋求利益怎么最大化。为什么用低价去出让工业用地呢?是为了以后的税收收入。而住宅用地是一次性卖完的,他就用有限适量的土地供应来达到最佳收入,这是在地方政府这一块。   再下面是房地产企业,房地产企业普遍在囤地,应该说也是一个合理的行为。因为土地价格在上涨,我们并没有强有力的控制措施,有的只是行政做法。房地产商一般都是比较神通广大的,否则他拿不到土地。因此,对于已经神通广大的这些人,一定是跟地方政府建立了良好关系的人,让政府再去检查他们,剥夺他们已经到手的天文数字的利润,这显然基本上是不太可能的。所以在住宅的问题实际上不是建造的问题,而是土地供给的问题。而且我们这儿有一个特别大的思想上的混乱,就是说房地产业是国民经济的支柱产业,实际上在我看来房地产根本不是什么支柱产业,房地产业主要是设计推销,是属于第三产业当中的一个分支,它对国民经济没有什么拉动作用。真正对国民经济有拉动作用的是建筑业,因为建筑业要消耗大量的钢铁、水泥、化工产品,诸如此类,它拉动了国民经济的十多个产业。所以我们看到在20世纪西方工业化过程当中,从来都是把建筑业作为国民经济的支柱产业。我们这儿实际上是体制的一种扭曲和变形,让房地产偷天换日,抢走了建筑业的支柱地位,搞得我们的建筑投入不足,质量很差,是微利的,房地产业是暴利的,尽管房地产商他们不愿意承认。   我们的需求也是有问题的。讲需求是我们自己不太欢迎的地方。但是应该说中国人对房地产的需求是被过度地刺激和夸大了。对于中国这样一个人均可耕地面积比较少的国家,我们的人均可耕地跟韩国差不多,比日本好不到哪儿,因为我们的大山、沙漠太多,但是我们城市户籍人口住房的条件已经达到甚至超过那些人均收入是我们十倍、二十倍的国家的水平。这个当然是跟我们的整个税收制度有关。因为我们的税收制度实际上是刺激对房地产需求的,包括刺激对房地产的投资和投机的需求。我讲过了,你如果是靠劳动挣钱,一年挣了几十万以后,你那个税率是很高的,我们的边际税率是45%。一个人如果你一年挣了一百多万,你准备把45%拿去交税,但是如果你投资房产的话,你基本上可以不纳税,我们的税率规定是20%的房产交易个人所得税。但是各地都有变通,而且是合法的变通,北京市的规定是说这20%太难征了,因此干脆用1%代替吧,按照销售额的1%代征。土地增值税我们从来就没有征。保有房屋也是不用纳税的,而且我们征税的标的也不是真正的标的。这是外国人炒作的中国人一个题材。中国人有一个大本事,造假确实是比较严重,所以我们的房地产购销合同绝大多数都是阴阳合同。就是你用一个很低的价格签约,按照这个来收税,全国都在这么做,但是很奇怪我们的税收部门没有人发现。所以我们实际的成交价跟我们在网上签约的价格一般来说要高一倍以上,高档房的价格更是高5倍、10倍。   所以这样就使得房地产成为投机和投资最好的渠道,就是你基本上不用纳税。至于那些交易税,那不是按照所得来的,交易税我们反而是过高,因为它阻碍了普通居民去频繁地换住房。多换房子本来是一件好事,孩子要上学了,家里面有了病人了,工作单位变了,需要调剂一个地方,所以交易税应该是大大降低的,但这正是我们的问题。我一直讲我们的整个税收制度对劳动太苛刻了,对资本是太宽松了。所以人家说中国确实是资本的天堂,就是说我们的税收制度是严重歧视性的。   由于在供给方面的严重不足和需求方面的刺激和扩张,所以造成了房地产市场、房价的泡沫在不断地积聚。这一点我觉得是没有什么疑问的。如果是相当于股市上的市盈率,在房地产市场上就是房价和收入比,或者是房价和租金比,我们中国都是世界上最高的地方,是世界的高地。所以房地产如果再不下决心进行调控的话,不但是老百姓不满的问题,一定孕育着巨大的金融风险。因为现在包括地方政府的融资平台统统都是靠土地去抵押换出大量的贷款,所以房地产的问题不仅是土地的问题,还是金融问题。中国的房地产泡沫要遏制,当然它会影响太多的既得利益,从中央政府来说,除了保增长的考虑以外,也许没有太多既得利益,但是有信息上的障碍,观点是非常地不统一,所以需要我们在座的同学好好学经济学,将来到这些政府部门去提供一些更有价值的观点。对这个问题的判断,滥竽充数的观点太多。对于地方政府来说,它是一个很大的既得利益者,更不要说对于房地产商。在需求方面的调整,也会涉及到巨大利益关系的调控。有多套房的人,
   第二道是地方政府,这是大家关注比较多的,待会儿我还会讲这个问题,地方政府因为所有的土地必须经过地方政府收储以后进行拍卖。但现在对招拍挂的批评也是不对的,没有招拍挂之前谁有关系就可以拿到土地,招拍挂至少像我们高考入学制度一样。高考制度有无数的问题,但是它最起码提供了一个公平竞争的环境,招拍挂也是这样。如果房改改掉了招拍挂,实际上为腐败敞开了大门。因为土地价格的招拍挂只是实现土地的价格,不会给土地增加一个额外的价格。包括我发现有人提出来了,说是应该把好的土地跟比如去建保障房的土地搭配起来,这样不一定是价高的人得土地。这个我们学经济学的人都知道,经济学上把这个叫搭配销售,紧俏的物资跟人家不要的东西搭起来卖,这在经济学上是缺乏效率的,初级教科书上都有。
   所以实际上我们讨论的任何一个问题当中都有一大堆经济学。至于土地价格的问题不在于招拍挂,而在于地方政府对土地的垄断,垄断者就是要让它的收益达到最大化,收益达到最大化经常不是供应最大数量的土地,因为土地数量供应太多了,土地价格就会下降。最好是控制一个适量的土地,使得土地乘以价格等于最大,这是我们在教科书上学来的。
   所以在中央政府这一面,首先在整体上卡住了土地供给的盘子。地方政府这儿又在土地上切了一大刀,使得住宅用地的供给严重地受限。比如说北京的房价很高,但最近还说西三环西四环要拿出30平方公里来建一个开发区、科技园。我们知道住宅用地之占所有建设用地的大概是四分之一左右,用多大的土地用于住宅完全在地方政府。地方政府企业化表现在,一方面我们看到建设用地用低价,甚至是廉价去吸引外来投资,提供工业用地,这也是建设用地,同时用高价去拍卖,作为住宅用地和商业用地,这是完全符合一个经济人的假定的,它谋求利益怎么最大化。为什么用低价去出让工业用地呢?是为了以后的税收收入。而住宅用地是一次性卖完的,他就用有限适量的土地供应来达到最佳收入,这是在地方政府这一块。
   再下面是房地产企业,房地产企业普遍在囤地,应该说也是一个合理的行为。因为土地价格在上涨,我们并没有强有力的控制措施,有的只是行政做法。房地产商一般都是比较神通广大的,否则他拿不到土地。因此,对于已经神通广大的这些人,一定是跟地方政府建立了良好关系的人,让政府再去检查他们,剥夺他们已经到手的天文数字的利润,这显然基本上是不太可能的。所以在住宅的问题实际上不是建造的问题,而是土地供给的问题。而且我们这儿有一个特别大的思想上的混乱,就是说房地产业是国民经济的支柱产业,实际上在我看来房地产根本不是什么支柱产业,房地产业主要是设计推销,是属于第三产业当中的一个分支,它对国民经济没有什么拉动作用。真正对国民经济有拉动作用的是建筑业,因为建筑业要消耗大量的钢铁、水泥、化工产品,诸如此类,它拉动了国民经济的十多个产业。所以我们看到在20世纪西方工业化过程当中,从来都是把建筑业作为国民经济的支柱产业。我们这儿实际上是体制的一种扭曲和变形,让房地产偷天换日,抢走了建筑业的支柱地位,搞得我们的建筑投入不足,质量很差,是微利的,房地产业是暴利的,尽管房地产商他们不愿意承认。
   我们的需求也是有问题的。讲需求是我们自己不太欢迎的地方。但是应该说中国人对房地产的需求是被过度地刺激和夸大了。对于中国这样一个人均可耕地面积比较少的国家,我们的人均可耕地跟韩国差不多,比日本好不到哪儿,因为我们的大山、沙漠太多,但是我们城市户籍人口住房的条件已经达到甚至超过那些人均收入是我们十倍、二十倍的国家的水平。这个当然是跟我们的整个税收制度有关。因为我们的税收制度实际上是刺激对房地产需求的,包括刺激对房地产的投资和投机的需求。我讲过了,你如果是靠劳动挣钱,一年挣了几十万以后,你那个税率是很高的,我们的边际税率是45%。一个人如果你一年挣了一百多万,你准备把45%拿去交税,但是如果你投资房产的话,你基本上可以不纳税,我们的税率规定是20%的房产交易个人所得税。但是各地都有变通,而且是合法的变通,北京市的规定是说这20%太难征了,因此干脆用1%代替吧,按照销售额的1%代征。土地增值税我们从来就没有征。保有房屋也是不用纳税的,而且我们征税的标的也不是真正的标的。这是外国人炒作的中国人一个题材。中国人有一个大本事,造假确实是比较严重,所以我们的房地产购销合同绝大多数都是阴阳合同。就是你用一个很低的价格签约,按照这个来收税,全国都在这么做,但是很奇怪我们的税收部门没有人发现。所以我们实际的成交价跟我们在网上签约的价格一般来说要高一倍以上,高档房的价格更是高5倍、10倍。
   所以这样就使得房地产成为投机和投资最好的渠道,就是你基本上不用纳税。至于那些交易税,那不是按照所得来的,交易税我们反而是过高,因为它阻碍了普通居民去频繁地换住房。多换房子本来是一件好事,孩子要上学了,家里面有了病人了,工作单位变了,需要调剂一个地方,所以交易税应该是大大降低的,但这正是我们的问题。我一直讲我们的整个税收制度对劳动太苛刻了,对资本是太宽松了。所以人家说中国确实是资本的天堂,就是说我们的税收制度是严重歧视性的。
   由于在供给方面的严重不足和需求方面的刺激和扩张,所以造成了房地产市场、房价的泡沫在不断地积聚。这一点我觉得是没有什么疑问的。如果是相当于股市上的市盈率,在房地产市场上就是房价和收入比,或者是房价和租金比,我们中国都是世界上最高的地方,是世界的高地。所以房地产如果再不下决心进行调控的话,不但是老百姓不满的问题,一定孕育着巨大的金融风险。因为现在包括地方政府的融资平台统统都是靠土地去抵押换出大量的贷款,所以房地产的问题不仅是土地的问题,还是金融问题。中国的房地产泡沫要遏制,当然它会影响太多的既得利益,从中央政府来说,除了保增长的考虑以外,也许没有太多既得利益,但是有信息上的障碍,观点是非常地不统一,所以需要我们在座的同学好好学经济学,将来到这些政府部门去提供一些更有价值的观点。对这个问题的判断,滥竽充数的观点太多。对于地方政府来说,它是一个很大的既得利益者,更不要说对于房地产商。在需求方面的调整,也会涉及到巨大利益关系的调控。有多套房的人,有奢华的住房的人很多,这都会涉及到一大堆利益关系的调整。
   我从房地产这个地方说起,实际上是想说一个更大的题目,我们说从两会看中国就可以看出来,楼市问题是中国的一大焦点,以至于内行和外行都在谈论它。从两会上来看,大家可以注意到它的一大特点,你可以看一看列举出来的房价、教育、医疗、社会保障、户籍、拆迁等等,绝大部分是社会问题,所以我有一个观点,中国经过三十年的改革开放之后,原来的经济改革的动力和对外开放的动力都已经衰竭,没有什么推动它的力量。中国改革进入一个新的阶段,从经济改革进入社会改革。当然我们今天不能展开。
   我想说的就是两会在这所有题目下面的一个主题是改变经济发展方式,所以我想讲的真正题目也是改变经济发展的方式。转变经济发展方式也好,调整经济结构也好,都不是今天提出来的,都提了五年、十年,甚至更长的时间,实际上大家要问的是为什么没有调整过来?尽管我们不断地变换口号,从调经济增长方式,然后到调整经济结构,然后再到改变经济发展方式,现在正在制定十二五规划,可能再发明出一个新的口号来,但是我想内容都是一样的。
   我想说的就是我们要改变经济发展方式,不知道大家想过没有,要改变一个方式,你就得知道现在是什么方式,然后你才知道往什么地方改。我们现在的经济发展方式是什么?我不知道有多少同学考虑过这个问题。我们现在的经济发展方式,我的观点用一句话来概括,就是强势政府主导的经济发展方式,这是中国经济发展方式的一个显著的特征。就是我们的政府在这个当中起了非常大的作用,其中包括非常大的积极作用,包括地方政府。我们的地方竞争对于推动中国经济的高速发展应该说是功不可没。但是,它同时也带来了巨大的问题。要改变经济发展方式,核心是什么呢?就是要改变政府的职能,我觉得我们两会讨论了半天,如果把这个给放过了,你什么也改变不了,因为你这个发展方式就是政府主导性的发展方式,你不改变政府的职能,你这个方式肯定改不了,再过十年还是这个方式,而且我们看到两会以后这个方式还有加强的迹象。现在通过应对经济危机,通过经营城市,我们政府越学越聪明,导致了他们对经济主导的能力更强了,地方政府建立那么多融资平台,一个省、一个市都提出上万亿的投资计划,他们是雄心勃勃地要把中国经济向前推进,但是肯定有一条,按照这样发展,发展方式是转变不了的。因为政府越来越企业化,特别是地方政府企业化,这不可能转变发展方式,只会强化我们原有的经济发展方式。所以我今天也不想展开来,我就把这个问题提出来。如果我们真正要去思考一些问题的话,对现在报纸上,包括文件当中流行的说法,要用我们从书本上每天学到的经济学的知识加以分析评判,才能真正发现问题,这样我们分析问题和解决问题的能力也才能不断提高。

 

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